'அடுக்குமாடி குடியிருப்பும் முதலீடு தான்'- பாரதி ஹோம்ஸ் அருண் பாரதி

புதிய தலைமுறையினர் பெரும்பாலும் தொழில்நுட்பம் சார்ந்தே தொழில் தொடங்குகிறார்கள். ஆனால் அதிக முதலீடு தேவைப்படும் கட்டுமானத் துறையை தேர்ந்தெடுப்பது மிகவும் அரிது. அந்த வகையில் ’பாரதி ஹோம்ஸ்’ நிறுவனர் அருண் பாரதி மற்றவர்களிடம் இருந்து தனித்து தெரிகிறார். தற்போது பாரதி ஹோம்ஸ் என்னும் கட்டுமான நிறுவனத்தை நடத்தி வந்தாலும் படிக்கும் காலத்தில் இருந்தே தொழில்முனைவில் இருக்கிறார்.

கடந்த சில நாட்களுக்கு முன்பு இவரிடம் நீண்ட நேரம் உரையாடும் வாய்ப்பு கிடைத்தது. அதில் அருண் பாரதியின் மென்பொருள் பணி, முதல் தொழில், கட்டுமானத் தொழில், கட்டுமானத் துறையின் தற்போதைய நிலை உள்ளிட்ட பல விஷயங்கள குறித்து உரையாடினேன். இந்த உரையாடலின் முழு வடிவம் இதோ...

2003-ம் ஆண்டு எலெக்ட்ரிக்கல் இன்ஜினீயரிங் முடித்தேன். நானும் என்னுடைய நண்பனும் சேர்ந்து இன்வெர்டர் தயாரிக்கும் தொழிலை தொடங்கினோம். முதல் சில மாதங்களில் சுமார் 20 இன்வெர்டர்கள் வரை விற்பனை செய்தோம். சில பெரிய நிறுவனங்களின் ஆர்டர் கூட கிடைத்தது. ஆனால் பெரிய முதலீடு இல்லை. தவிர வீட்டிலும் நெருக்கடி என்பதால் அந்தத் தொழிலை விட்டு விட்டு, இன்ஃபோசிஸ் நிறுவனத்தில் வேலைக்கு சேர்ந்தேன்.

அதனை தொடர்ந்து அசென்சர் நிறுவனத்தில் 5 ஆண்டுகளுக்கு மேல் வேலை செய்தேன். அப்போது என்னுடைய சொந்த தேவைக்காக வீடு கட்ட திட்டமிட்டோம். ஒரு இடத்தை வாங்கி நான்கு அடுக்குமாடி குடியிருப்பு கட்ட முடிவெடுத்தேன். என்னுடைய நண்பரும் வீடு வாங்கும் திட்டத்தில் இருந்ததால் என்னுடைய வீட்டுக்கடன், அவர் கொடுத்த பணம் ஆகியவற்றை அடிப்படையாக வைத்து அந்த திட்டத்தை வெற்றிகரமாக முடித்தேன்.

இந்தத் திட்டத்தை அசென்சர் நிறுவனத்தில் பணியாற்றிக்கொண்டே முடித்தேன். இதேபோல வேப்பம்பட்டு அருகே என் அப்பா ஒரு இடத்தை வைத்திருந்தார். ரூ.9 லட்சத்தில் அடுக்குமாடி குடியிருப்பு என விளம்பரம் செய்து அந்த திட்டத்தையும் வெற்றிகரமாக முடித்தோம். இதனைத் தொடர்ந்து ஓசூரில் ஒரு ஏக்கர் நிலத்தை விற்கும் பொறுப்பு எங்களிடம் வந்தது.

என்னிடம் பெரிய முதலீடு இல்லை என்றாலும் எங்களிடன் ஐடியாவை கேட்ட நிலத்தின் உரிமையாளர் என்னிடம் இருந்த குறைந்த தொகைக்கு இடத்தை கொடுக்க முன்வந்தார். இது போல ரியல் எஸ்டேட்டில் சில திட்டங்களை வெற்றிகரமாக நடத்தி வந்தோம்.

அப்போது அசென்சர் நிறுவனத்தில் வெளியேறி சொந்தமாக தொழில் செய்யலாம் என முடிவெடுத்தேன். ஆனால் நிறுவனத்தில் இருந்து வெளியேற அவர்கள் அனுமதிக்கவில்லை. ஒரு கட்டத்தில் செல்போனை அணைத்துவிட்டு 15 நாட்கள் அலுவலகத்தின் தொடர்பு இல்லாமல் இருக்கும்போதுதான் என்னுடைய முடிவின் உறுதியை அவர்கள் நம்பினார்கள். அதனைத் தொடர்ந்து அசென்சர் நிறுவனத்தில் இருந்து வெளியேறி ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பான பணிகளை செய்துவந்தேன்.

நான் ஒரு டெக்னாலஜி ஆள், சம்பந்தம் இல்லாமல் ரியல் எஸ்டேட்டில் ஈடுபடுவதாக நண்பர்கள் உறவினர்கள் மத்தியில் ஒரு கருத்து இருந்தது.

அதனால் `எடுடெக்’ துறையில் ’ஆரா மீடியாடெக்’ என்னும் நிறுவனத்தை தொடங்கினோம். தொழில்நுட்பக் கல்லூரி மாணவர்களுக்குத் தேவையான வீடியோக்களை உருவாக்கினோம். இந்த நிறுவனத்துக்கு ஏஞ்சல் முதலீடும் கிடைத்தது. சுமார் ரூ.3 கோடிக்கு மேல் முதலீடு வந்தது. சுமார் 100 நபர்கள் வரை வளரும் நிறுவனமாக இருந்தது. முதலீட்டாளர்கள் எதாவது ஒரு துறையில்தான் கவனம் செலுத்த வேண்டும் என வலியுறுத்தியதால் கட்டுமானத்துறையில் இருந்து விலகி ஆரா மீடியாவை கவனிக்கத் தொடங்கினேன். ஆனால் இந்த நிறுவனம் நாங்கள் நினைத்த வெற்றியை அடையவில்லை. ஒரு கட்டத்தில் நான் நிறுவனத்தில் இருந்து வெளியேறும் சூழல் இருந்தது.

தவிர ஊழியர்களின் பிஎப் பணத்தை செலுத்தவில்லை என்று வழக்கும் பதியப்பட்டது. இது பிணையில் வெளிவர முடியாத வழக்கு என்பது கவனிக்கத்தக்கது. ஒரு வழியாக இந்த பிரச்சினையில் இருந்து முழுமையாக வெளியேறினேன்.

என் வாழ்வின் ஒவ்வொரு கட்டத்திலும் என்னுடைய மெண்டார்களின் பங்கு முக்கியமானது. தொழிலில் ஏற்படும் சிக்கல்கள், நிதித் திரட்டல் என ஒவ்வொரு கட்டத்திலும் மெண்டார்களின் ஆலோசனை முக்கியமானது. ஆரா மீடியாவில் இருந்து வெளியேறிய பிறகு என்ன செய்யலாம் என்பது குறித்து பல திட்டங்கள் இருந்தாலும் ஏற்கெனவே செய்த ரியல் எஸ்டேட்டில் கவனம் செலுத்தலாம் என முடிவெடுத்தேன்.

இங்கு ஒரு முக்கியமான முடிவினையும் எடுத்தோம். மற்ற ப்ரமோட்டர்களுடன் போட்டி போட முடியாது. காரணம் நம்மிடம் பணம் இல்லை. அதனால் சிக்கல் இருக்கும் திட்டங்கள், பாதியில் இருக்கும் திட்டங்கள் ஆகியவற்றில் கவனம் செலுத்தினோம். காரணம் இந்தத் திட்டங்களுக்கு ஏற்கெனவே முழுமையான அனுமதி பெறப்பட்டிருக்கும். கொஞ்சம் முதலீடு செய்தால்போதும் திட்டத்தை முடித்துவிடலாம். அதனால்தான் நாங்கள் சென்னை மட்டுமல்லாமல் தமிழகத்தின் மற்ற நகரங்களிலும் செயல்பட்டு வருகிறோம்.

தவிர நான் செய்து வரும் செயல்களை என்னுடைய நண்பர்களுடன் அவ்வப்போது பகிர்ந்து வருவதால் ஒவ்வொரு திட்டத்துக்கும் முதலீட்டை திரட்டுவது என்பது பெரிய விஷயமாக இருப்பதில்லை. 

தற்போது டாடா கேபிட்டல் உள்ளிட்ட நிறுவனங்கள் எங்களுடைய திட்டத்துக்கு கடன் கொடுக்க முன்வந்திருக்கிறார்கள். 120 வீடுகளை தற்போது கட்டிக்கொண்டிருக்கிறோம் என குறிப்பிட்டார்.

லாப வரம்பு

சந்தையில் ஏகப்பட்ட வீடுகள் இன்னும் விற்கவில்லையே என்னும் கேள்வியை கேட்டதற்கு, சந்தையில் ஏகப்பட்ட வீடுகள் விற்கப்படவில்லை என்பது உண்மை. ஆனால் அவை எந்த பகுதியில் என்பதை கவனிக்க வேண்டும். என்சிஆர் (தேசிய தலைநகர் பகுதி) பகுதியில் பல ஆயிரம் வீடுகள் விற்கப்படாமல் இருக்கின்றன. இந்த நிறுவனங்களின் பிரச்சினை இன்னும் சில ஆண்டுகளுக்கு கூட நிறைவடையாது. காரணம் ஒவ்வொரு திட்டமும் ஆயிரத்துக்கும் மேற்பட்ட வீடுகளைக் கொண்டது.

சென்னையில்கூட ஒரகடம் பகுதியில் பல வில்லாகள் இன்னும் விற்கப்படாமல் இருக்கின்றன. காரணம் ஒரகடம் தொழிலாளர்கள் அதிகம் வசிக்கும் பகுதி. அங்கு சொகுசு வீடுகள் வாங்குவதற்கு ஆள் இருக்க மாட்டார்கள்.

தவறான இடம், தவறான காம்பினேஷனில் வீடு இருந்தால் விற்கும் வாய்ப்பு குறைவு. உதாரணத்துக்கு அண்ணாநகரில் 1,000 சதுர அடி பிளாட் சுமார் 1.8 கோடி அளவுக்கு ஆகும். இது போன்ற திட்டத்தை அண்ணாநகரில் அமைத்தால் வெற்றியடையும் வாய்ப்பு குறைவு.

இதைவிட முக்கியம் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் லாப வரம்பு. சுமார் 10 ஆண்டுகளுக்கு முன்பு கட்டுமான நிறுவனங்கள் சுமார் 30 சதவீத அளவுக்கு லாப வரம்பினை நிர்ணயம் செய்து விற்று வந்தார்கள். இப்போதும் அதே அளவில் விற்பனை செய்தால் வாங்குவதற்கு ஆள் இருக்கமாட்டார்கள். இந்தத் துறையில் எங்களுக்கு 8-10% லாபம் கிடைத்தாலே அதிகம் என்னும் சூழல்தான் இருக்கிறது.

அதனால்தான் நாங்கள் எம்.ஆர்.பி. முறையை கொண்டுவந்தோம். அனைத்து செலவுகளை சேர்த்து இதுதான் விலை என நிர்ணயம் செய்திருக்கிறோம். இது முதல் முறையாக வீடு வாங்குபவர்களுக்கு பயனுள்ளவையாக இருக்கும். தற்போதைய ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் சொகுசு வீடுகளின் பங்கு மிகவும்குறைவு. இதர பட்ஜெட் அல்லது நடுத்தர வீடு வாங்குபவர்களுக்கு விலையில் வெளிப்படைத்தன்மையை எதிர்பார்க்கிறார்கள்.

அடுக்குமாடியும் முதலீடுதான்

நிலம் வாங்குவதை முதலீடு என நினைக்கும் மக்கள் அடுக்குமாடி குடியிருப்பை முதலீடு என நினைக்கவில்லை. வீடு வாங்குவதன் மூலம் வரிச்சலுகை கிடைக்கும். ரியல் எஸ்டேட் சொத்து மதிப்பு சீராக உயர்ந்து வரும். ஆனால் இவையெல்லாம் பொதுமக்களிடம் முறையாகக் கொண்டு செல்லப்படுவதில்லை.

மியூச்சுவல் பண்ட் என்பது கூட்டு திட்டம். பல முதலீட்டாளர்கள் மியூச்சுவல் பண்ட் நிறுவனங்களில் முதலீடு செய்வார்கள். மியூச்சுவல் பண்ட் நிறுவனங்கள் இந்த தொகையை பிரித்து பங்குகள், கடன் பத்திரங்கள் என முதலீடு செய்யும். அதேபோல fractional ownership முறையில் தனிப்பட்ட நபர்கள் ஒன்றினைந்து ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டினை செய்து வருகிறார்கள். மும்பை உள்ளிட்ட இந்திய நகரங்களில் இது போன்ற முதலீடு செய்யப்பட்டு வருகிறது. வரும் காலத்தில் இதுபோன்ற முதலீடுகள் சென்னையிலும் நடக்கும் என கணிக்கிறோம். இதற்கு ஆலோசகர்கள் தேவை

பங்குச்சந்தை ஆலோசகர், மியூச்சுவல் பண்ட் ஆலோசகர், காப்பீட்டு ஆலோசகர் என இருப்பது போல ரியல் எஸ்டேட் ஆலோசகர் என்னும் பிரிவே உருவாகவில்லை. அப்போதுதான் ரியல் எஸ்டேட் என்னும் பிரிவு மேலும் வளர்ச்சி அடையும்.

உதாரணத்துக்கு பங்குகளை வாங்க வேண்டும் என்றால் ஸ்டாக் புரோக்கரிடம் என்ன வாங்க வேண்டும் என கேட்க மாட்டோம். இதற்கென இருக்கும் பங்குச்சந்தை வல்லுநரிடம் கேட்போம். ஆனால் ரியல் எஸ்டேட் துறையை பொறுத்தவரை, துறை சார்ந்த வல்லுநர்களே இல்லை என்று சொல்லலாம். வல்லுநர்கள் உருவாகும்போது ரியல் எஸ்டேட் இன்னும் வளர்ச்சி அடையும் என அருண் பாரதி குறிப்பிட்டார்.